È possibile vendere un appartamento con una persona registrata? Quanto tempo ci vuole per vendere un appartamento senza tasse dopo averlo acquistato? Quando è possibile vendere una casa acquistata con il capitale di maternità?

Ogni volta che i cittadini ricevono un reddito, sono tenuti a pagare l’imposta sul reddito. Tuttavia, la legislazione fiscale in alcuni casi prevede la possibilità di esenzione dal pagamento al bilancio. Quando pianifichi di effettuare una transazione, devi familiarizzare con le ultime modifiche del Ministero delle Finanze e scoprire dopo quanti anni puoi vendere un appartamento per non pagare le tasse.

Legislazione attuale

Nel determinare la necessità di pagare le tasse, dovresti essere guidato dall'articolo 217 (clausola 17.1) del Codice Fiscale. Nel 2017 è in vigore la legislazione modificata secondo la quale:

• viene pagata un'imposta del 13% sul reddito percepito da un appartamento di proprietà del venditore da meno di 3 anni;
• in caso di vendita di immobili acquistati nel 2016, la vendita senza imposta sul reddito è possibile solo dopo 5 anni;
• nel calcolo dell'imposta è possibile ridurre la base imponibile dell'importo della detrazione sulla proprietà;
• L'articolo 220 del Codice Fiscale della Federazione Russa (clausola 2) prevede il diritto di applicare una detrazione fiscale sotto forma di importo fisso, limitato a 260 mila rubli.

Il calcolo delle imposte viene effettuato in uno dei seguenti modi:

1. Dal reddito dopo la vendita viene detratto 1 milione di RUB.
2. Il prezzo di acquisto viene detratto dal reddito del venditore e sull'importo eccedente viene applicata un'aliquota del 13%.
3. Se la differenza tra i costi di acquisto e di vendita è di 1 milione di rubli, non viene riscossa alcuna imposta.

Pertanto, i parametri principali sulla base dei quali viene decisa la questione del pagamento dell'imposta sul reddito:

• periodo di proprietà dell'immobile;
• costo di acquisto e vendita.

Quest'ultimo parametro viene spesso utilizzato da venditori senza scrupoli che vogliono liberarsi dalle spese aggiuntive per il pagamento delle tasse sottostimando l'importo della vendita nei documenti dell'operazione di compravendita.

Tre anni dalla data di acquisto dell'appartamento

Per evitare malintesi con le autorità fiscali, dovresti capire quando un contribuente che possiede un appartamento da meno di tre anni paga l'imposta sul reddito sugli utili:

• la proprietà è stata ricevuta in donazione o eredità da una persona strettamente imparentata con il contribuente;
• la casa o l'appartamento sono stati registrati come proprietà sulla base della privatizzazione;
• il venditore ha ricevuto l'immobile secondo i termini dell'accordo di mantenimento e dipendenza a vita sulla base dell'art. 2 Legge federale n. 382 (clausola 11).

La parentela stretta è stabilita ai sensi del Codice di famiglia (articolo 14) per i parenti in linea diretta discendente e ascendente:

• coniugi;
• genitori/figli;
• genitori/nipoti dei genitori;
• fratelli o fratellastri (con almeno un genitore comune).

Stabilire il mandato

Quando si determina la necessità di pagare le tasse, è importante calcolare correttamente il periodo trascorso dall'acquisto di un immobile.

Secondo il codice civile (art. 219), l'emergere del diritto di proprietà è connesso alla data di iscrizione nel Registro unificato. È da questo che devi iniziare quando calcoli il termine.

Se il diritto di proprietà è sorto il 1° gennaio 2010, l'obbligo di pagare l'imposta sulla vendita resta fino al 1° gennaio 2013.

In applicazione della nuova normativa, se l'appartamento è stato acquistato nel 2017, il proprietario che intende venderlo prima del 2022 dovrà pagare un'imposta sul reddito pari al 13 per cento.

Ci sono alcune sfumature nel determinare la scadenza in una serie di situazioni:

• il diritto alla proprietà immobiliare ereditata è riconosciuto alla data di apertura dell'eredità, mentre la registrazione della proprietà a Rosreestr può avvenire successivamente;
• il diritto all'appartamento cooperativo sorge con il versamento dell'ultima quota;
• se l'immobile è stato privatizzato prima dell'entrata in vigore della legge federale n. 122, vale a dire prima del 29/01/1998, il certificato di proprietà poteva essere ottenuto solo dopo l'entrata in vigore della legge, per questo motivo la proprietà degli oggetti privatizzati viene conteggiata dal momento della privatizzazione della proprietà (vedere istruzione del Ministero delle Finanze n. 03); -04-05/35433 del 18/07/2014).

Video sul pagamento delle tasse

L'obbligo di pagare l'imposta sul reddito da parte delle persone fisiche si estende non solo al reddito da lavoro, ma anche al profitto ricavato dalla vendita di beni immobili. A seconda del metodo di ottenimento di un immobile e della durata della sua proprietà, i cittadini hanno l'obbligo fiscale di versare al bilancio.

Acquistato con capitale di maternità. Questo processo ha un numero enorme di caratteristiche e sfumature. Dopotutto, tale procedura obbliga i genitori ad assegnare quote del patrimonio immobiliare acquisito a tutti i membri della famiglia. Di conseguenza, se non ti prepari per il processo di vendita di questo appartamento, potrebbero sorgere problemi. Fino all'annullamento della transazione. Quali caratteristiche e sfumature dovranno essere prese in considerazione?

C'è una possibilità?

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità? I cittadini hanno questa opportunità? Si consiglia di affrontare prima la risposta alla seconda domanda.

Il fatto è che teoricamente è possibile vendere l'immobile acquistato. Anche se è stato utilizzato il capitale di maternità. In pratica, le persone non ricorrono molto spesso a questa misura. Dovrai impegnarti molto. Di conseguenza, puoi pensare alla vendita. Ma solo dopo una preparazione preliminare. Cosa dovranno affrontare venditori e acquirenti? Cosa è considerato importante per una transazione di successo?

Mutuo e vendita

È necessario prestare attenzione al seguente fatto: ora la maggior parte degli immobili viene acquistata con un mutuo. Inoltre, utilizzando il capitale di maternità. È possibile vendere tale proprietà, ma con alcuni problemi. Un appartamento acquistato con mutuo utilizzando il capitale della madre è più difficile da vendere rispetto ad un immobile senza mutuo. Soprattutto se le nuove abitazioni vengono acquistate in modo simile.

Perché sta succedendo questo? Il fatto è che i bambini dovranno assegnare quote di beni immobili. Se il prestito non viene rimborsato in tempo, l'appartamento deve essere messo in vendita. E quando parliamo di una casa non finita, in realtà è impossibile assegnare quote a minorenni. Questo problema può essere risolto. I genitori dovranno lasciare assicurazione al notaio che entro sei mesi dal momento in cui potranno usufruire dell'alloggio o dalla fine delle rate del mutuo, ai figli minorenni verranno assegnate quote dell'appartamento.

Rischi elevati

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità? Vale la pena ricordare che il costo di tali immobili non dovrebbe essere troppo alto. Dopotutto, le autorità di tutela tutelano sempre gli interessi dei minori. Per gli acquirenti, l'acquisto di tali immobili rappresenta un rischio enorme.

Ad esempio, se la transazione viene annullata, il bene acquistato dovrà essere restituito. E anche i soldi pagati al venditore. Sarà cioè necessario ripristinare la situazione come se non ci fosse alcun accordo.

Va inoltre notato che entro tre anni dal raggiungimento della maggiore età, il bambino può rivolgersi al tribunale per far dichiarare invalida la transazione per mancanza di una quota legalmente assegnata nell'appartamento. Questo è un rischio enorme per gli acquirenti. È per questo motivo che dovrai non solo rispettare tutte le regole stabilite (verranno discusse più avanti), ma anche non gonfiare il prezzo degli immobili. Altrimenti sarà semplicemente impossibile trovare acquirenti.

Chiedere il permesso

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità durante un divorzio o in un matrimonio di successo? In effetti, con un'adeguata preparazione, non c'è nulla di pericoloso nella transazione. La cosa principale è tenere conto della legislazione russa. Per vendere la tua casa, devi contattare le autorità di tutela. Rilasciano un permesso speciale. Senza di esso, è impossibile vendere beni immobili, dove, in linea di principio, una quota è assegnata ai bambini. Di conseguenza, è da questo processo che deve iniziare l'intero processo.

L'approvazione per la vendita dei beni dei figli può essere ottenuta dopo che i genitori si sono rivolti all'autorità competente nel luogo di residenza dei minorenni. I rappresentanti legali presentano una dichiarazione nella forma stabilita, in cui riportano i piani di vendita della proprietà. Successivamente le autorità di tutela dialogano con i genitori e con tutti i minori che hanno già compiuto 14 anni.

Una volta superata questa fase, gli operatori dei servizi devono assicurarsi che i bambini non siano svantaggiati nei loro diritti. Se pensi di vendere il tuo immobile per migliorare la qualità della tua vita, non ci saranno problemi. In caso contrario è necessario dimostrare che il figlio avrà una quota del patrimonio non inferiore a quella attribuita all'immobile oggetto di vendita. Di conseguenza, è necessario effettuare immediatamente una transazione sia per la vendita che per l'acquisto di alloggi.

Non appena le autorità di tutela daranno il consenso all'operazione, questa potrà essere eseguita. Senza autorizzazione, come già accennato, nessun acquirente in buona fede accetterà l’accordo. Di solito, il documento in questione viene rilasciato 2 settimane dopo che le autorità si sono convinte che non vi siano violazioni degli interessi dei bambini.

Documenti per le autorità di tutela

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità? Come già accennato, la prima fase è contattare le autorità di tutela. Ma è consigliabile pubblicare anche un annuncio di vendita e cercare un nuovo appartamento. Questa tecnica accelererà il processo.

Quali documenti è necessario fornire al momento della presentazione della domanda nel modulo prescritto? I genitori portano:

1. Certificato di matrimonio/divorzio.
2. Certificati di nascita dei bambini.
3. Passaporti (i tuoi e quelli dei tuoi figli dopo il compimento dei 14 anni).
4. Certificati per immobili acquistati.
5. Documenti relativi all'immobile venduto (certificato di proprietà).

A volte puoi fare a meno del penultimo punto. Ciò potrebbe essere possibile se:

• I genitori hanno redatto un atto presso il notaio promettendo di attribuire in futuro delle quote ai propri figli.
• Sono presenti altri alloggi in cui verrà assegnata una parte della proprietà ai minorenni.
• Si prevede di trasferire denaro sui conti dei bambini (è richiesta la prova).

Di conseguenza, non tutto è così semplice come sembra a prima vista. In questa situazione la vendita di un immobile ha solo poche opzioni. Quali esattamente?

Metodi di vendita

Se non si approfondiscono i dettagli della comunicazione con le autorità di tutela, la vendita diretta della proprietà può avvenire solo in pochi modi. Oggi, gli alloggi acquistati utilizzando il metodo studiato possono:

1. Vendi acquistando un nuovo appartamento (vengono effettuate 2 transazioni contemporaneamente).
2. Effettuare uno scambio immobiliare.
3. Condurre una transazione di acquisto e vendita per costruire una casa (un metodo estremamente difficile).
4. Vendi l'appartamento e poi trasferisci i fondi sul conto dei bambini.

Non vengono fornite altre opzioni. Non è consentita la vendita di beni immobili allo scopo di ottenere denaro “per vivere” o per qualsiasi altro scopo. Tali transazioni saranno dichiarate non valide.

Se hai un appartamento?

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità? Se c'è un appartamento che offre condizioni di vita più confortevoli, non dovrebbero esserci problemi con la transazione. In una situazione del genere, è necessario assegnare quote uguali (rispetto a quelle che appartenevano all'appartamento acquistato con il capitale) nell'alloggio esistente dei genitori. Puoi fornire la proprietà di un'area più ampia, ma non di una più piccola.

In questa situazione, i genitori dovrebbero seguire l’algoritmo:

• Preparare i documenti per la vendita di un appartamento in cui è stato investito il capitale. Mettilo in vendita (trova acquirenti).
• Registrare i diritti di proprietà sull'appartamento dei genitori (quello senza capitale) per i figli nelle quote spettanti nell'alloggio precedente. È meglio trasferire la maggior parte degli immobili in modo che non sorgano dubbi.
• Contattare le autorità di tutela con una richiesta corrispondente. Dopo aver verificato le condizioni di vita ed accertato che le quote siano effettivamente assegnate, ma in un nuovo immobile, potrete ritirare il documento necessario all'operazione.

Non c'è niente di difficile o speciale. Ma ancora una volta, il denaro ricevuto può essere speso solo per migliorare la qualità della vita (aumentare il comfort).

Per casa

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità e costruire una casa? Non è così facile da fare. È più facile scambiare beni immobili in questa situazione. È sufficiente presentare alle autorità di tutela i documenti che confermano la conformità delle condizioni di vita agli standard sanitari e alla qualità dei materiali con cui è costruito l'edificio. Ma vendere sarà più difficile. Come già accennato, puoi provare ad agire tramite un notaio. Scrive un documento secondo il quale ai bambini verranno assegnate quote degli alloggi in costruzione non prima di 6 mesi dalla data di completamento della costruzione.

Senza assegnazione di azioni

Ma queste non sono tutte le situazioni che si verificano nella pratica. Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità senza assegnazione di quote? La risposta è semplice: assolutamente no. Le autorità di tutela non consentiranno tale transazione. L'unica soluzione corretta è assegnare quote ai figli in altri alloggi. Ma allo stesso tempo le condizioni abitative e le dimensioni della proprietà ricevuta non devono essere peggiori di quelle dell'appartamento precedente.

Un'eccezione alla vendita è possibile solo se la procedura è forzata, ad esempio se sono necessari soldi per curare un bambino. Quindi le autorità di tutela si incontrano a metà strada. Ma dovrai fornire una serie di prove riguardanti l’uso delle finanze. È obbligatorio portare con sé un certificato medico o una conclusione di una commissione medica con la diagnosi e il trattamento prescritto.

Acquisto di altri immobili

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità e comprarne un altro? Questo è già stato detto prima. Ma ci sono molte altre sfumature in questo processo:

1. L'immobile acquistato deve avere una superficie simile o maggiore di quella in cui è stato utilizzato il tappetino. capitale.
2. Le condizioni di vita nella proprietà migliorano o rimangono le stesse.
3. Le azioni vengono assegnate ai bambini non meno di quelle che erano prima.

L'acquisto di un appartamento di una superficie più piccola è possibile solo occasionalmente. Ma allo stesso tempo, le quote dei minorenni dovrebbero essere simili a quelle di prima. La proprietà di altri proprietari (ad esempio i genitori) in tali circostanze potrebbe diminuire.

Cosa dovrebbero fare i venditori?

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità senza tutela? Non c'è modo. La transazione semplicemente non verrà riconosciuta come valida. Solo se inganni i clienti. Questo è ingiusto. La vendita di immobili può essere effettuata:

• per conto proprio;
• con l'aiuto delle agenzie immobiliari.

Il secondo scenario è più comune nella pratica. Di conseguenza, l'algoritmo delle azioni sarà il seguente:

1. Il venditore prepara i documenti per l'appartamento e li presenta agli agenti immobiliari.
2. Alla ricerca di un acquirente, un appartamento da acquistare.
3. I genitori contattano le autorità di tutela e ricevono l'autorizzazione per la transazione.
4. Il processo di compravendita viene registrato tramite un ufficio immobiliare, con quote assegnate ai figli.
5. I proprietari ricevono certificati di proprietà immobiliare.

Niente di difficile. I problemi sorgono proprio perché le autorità di tutela non consentono di rinviare per il futuro l'acquisto di nuove abitazioni. Le opzioni per la vendita di un appartamento in cui è stato investito il capitale di maternità non sono molto diverse da un'operazione simile con un immobile ordinario.

A proposito di documenti

È chiaro come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità. Quali documenti sono necessari per la transazione? Tra i documenti forniti a un notaio o a un ufficio immobiliare ci sono: certificati di proprietà, passaporto catastale per un appartamento, un estratto del registro ITV e della casa, carte d'identità (passaporti) delle parti, certificati di nascita di tutti i bambini , autorizzazione delle autorità di tutela per la transazione, certificato del registro dello Stato unificato, contratto di compravendita, passaporto tecnico dell'appartamento, estratto del conto personale.

Per molte famiglie russe, il capitale di maternità è diventato un supporto finanziario significativo per risolvere la questione abitativa. È per l'acquisto di immobili residenziali che ogni anno viene spesa la maggior parte dei fondi stanziati dal bilancio. Tuttavia, nella vita possono verificarsi situazioni che richiedono una vendita urgente della tua casa. Leggi di più se è possibile vendere un appartamento con capitale di maternità e come vendere correttamente un appartamento con capitale di maternità, quali restrizioni e caratteristiche ci sono in questa transazione.

Il Codice Civile della Federazione Russa (Articolo 36) e 254-FZ "Sulle misure aggiuntive di sostegno statale alle famiglie con bambini" richiedono che gli alloggi acquistati utilizzando il capitale di maternità siano registrati come proprietà condivisa comune, compresi anche i figli minorenni. La distribuzione delle azioni può essere, previo accordo, diseguale o uguale.

La successiva vendita di immobili residenziali sarà possibile solo previa ricezione dell'autorizzazione da parte delle autorità di tutela e amministrazione fiduciaria territoriale (TCA), il cui compito principale è tutelare gli interessi dei familiari minori.

Per ottenere tale autorizzazione, i genitori devono fornire prove oggettive che l’imminente transazione non violi i diritti di nessuno. Il risultato del contratto di compravendita (SPA) concluso per l'appartamento sarà:

• preservare le quote spettanti ai figli (vale a dire ricevere almeno non meno di una quota del nuovo immobile);
• prevenire il deterioramento delle condizioni di vita dei bambini (gli standard delle camere per ciascun membro della famiglia e gli indicatori di comfort non possono essere ridotti).

Conclusione! La vendita di alloggi acquistati con l'aiuto del capitale materno è possibile solo con il permesso delle autorità di tutela e nei casi in cui le condizioni di vita di ciascun figlio rimangono invariate o migliorano preservando le dovute quote di proprietà .

Come ottenere il permesso dalle autorità di tutela

L'autorizzazione ufficiale delle autorità di tutela si ottiene per iscritto. Per fare ciò, i genitori devono scrivere una domanda in qualsiasi forma con una richiesta di completare la transazione e allegare ad essa la serie di documenti richiesti. Tra questi documenti:

• certificati di matrimonio/divorzio (se presenti) e certificati di nascita dei figli;
• passaporto di un cittadino russo (per ciascun genitore);
• documenti per alloggi alienati e acquistati;
• obbligo dei genitori di attribuire quote proporzionali a tutti i figli nella prossima operazione (redatta da un notaio);
• certificato di assenza di debiti sui pagamenti per alloggi e servizi comunali (può essere ottenuto dalla HOA).

Inoltre potranno essere richiesti:

• relazione di stima immobiliare (rilasciata da una società di valutazione accreditata);
• documenti attestanti l'assenza dei genitori (ad esempio, in caso di morte o privazione dei diritti);
• consenso alla transazione da parte di minori di età superiore a 14 anni;
• documenti per l'alloggio acquistato (se l'appartamento viene venduto per migliorare le condizioni di vita).

In alcuni casi, le autorità di tutela possono recarsi sul posto per ispezionare la proprietà acquistata per assicurarsi che la loro decisione sia corretta.

Il pacco di carte raccolto viene consegnato all'ufficio territoriale dell'ente di tutela. L'esame della questione di solito non richiede più di un mese di calendario.

Quando sarà possibile vendere un appartamento ed è possibile vendere un appartamento prima di assegnare quote ai figli per acquistarne un altro

Non esiste una definizione chiara del periodo a partire dal quale è consentito vendere un appartamento acquistato utilizzando il capitale di maternità. Ogni situazione specifica sarà considerata individualmente. La transazione stessa potrà essere effettuata in qualsiasi momento a partire dalla data di acquisto dell'appartamento.

Tuttavia, ci sono alcune sfumature importanti riguardo al periodo di validità dell'autorizzazione da parte delle autorità di tutela:

• il consenso dell'OOiP è valido solo per 3 mesi dalla data del suo rilascio;
• un nuovo contratto per lo spazio abitativo deve essere presentato alle autorità di tutela entro 1 mese dalla data di ricevimento del permesso ufficiale di alienare la proprietà dei minori.

Se l'accordo non viene fornito, l'autorità di registrazione ha il diritto di rifiutare di registrare la transazione.

In una situazione in cui l'alloggio è stato acquistato con l'aiuto di fondi presi in prestito e di un mutuo ipotecario valido al momento della vendita della proprietà, il mutuatario è tenuto a ottenere il consenso del prestatore alla transazione e al trasferimento di tutti gli obblighi al acquirente.

È anche importante capire che l'immobile acquistato meno di 3 anni fa richiede il pagamento dell'imposta sulle vendite (reddito) per un importo pari al 13% del valore totale del contratto. Se la proprietà è stata registrata dopo il 01/01/2016, si applica un periodo di esenzione fiscale di 5 anni. Se la vendita di un vecchio appartamento e l'acquisto di uno nuovo vengono effettuati nello stesso periodo fiscale, il contribuente è esente da questa voce di spesa.

L'elenco dei documenti necessari per ottenere l'autorizzazione dell'OOiP a vendere un appartamento acquistato in tutto o in parte con il capitale di maternità, come descritto in precedenza, comprende l'obbligo notarile dei tutori/genitori di assegnare quote a ciascun figlio. Tale documento viene redatto solo nel caso in cui i fondi del capitale di maternità vengono trasferiti per estinguere il debito ipotecario.

Il periodo per l'adempimento di tale obbligo (assegnazione delle azioni) è stabilito dalla legge - entro e non oltre 6 mesi dalla data di rimozione del gravame dal pegno.

Attenzione! Potete vendere un appartamento in qualsiasi momento prima che le quote siano assegnate ai richiedenti. La limitazione principale è ottenere l'autorizzazione da parte dell'OOiP (autorità di tutela e amministrazione fiduciaria).

Come vendere un appartamento acquistato con capitale di maternità

Oggi gli immobili con l'assistenza statale come parte del loro valore possono essere:

• vendere e acquistarne immediatamente uno nuovo (registrazione simultanea di due transazioni);
• scambio;
• vendere allo scopo di costruire una casa separata;
• realizzare e versare il ricavato su un conto a nome dei bambini.

L'opzione più comune è la prima: vendere l'appartamento esistente e poi acquistarne uno nuovo (con o senza pagamento aggiuntivo).

La vendita di una casa può avvenire per i seguenti motivi:

• trasferimento della famiglia in un'altra regione o città;
• l'immobile precedentemente acquistato non soddisfa gli standard sanitari ed epidemiologici (zona svantaggiata, vicini rumorosi, gelo nella stagione fredda, ecc.);
• la famiglia ha avuto l'opportunità di espandere il proprio spazio vitale;
• c'è urgente bisogno di denaro (gli alloggi esistenti vengono scambiati con un'area più piccola).

In generale, la procedura per la vendita di un appartamento o di un appartamento acquistato con capitale (senza mutuo) prevede la seguente sequenza di azioni o passaggi:

1. Alla ricerca di un acquirente per il tuo appartamento e potenziale spazio abitativo da acquistare.

Si consiglia di eseguire queste operazioni contemporaneamente per ridurre al minimo i costi in termini di tempo. Dopo aver deciso l'appartamento da acquistare e concordato con il potenziale acquirente di quello esistente, è possibile concludere preventivamente contratti preliminari di compravendita, nei quali è meglio registrare subito le quote di tutti i componenti della famiglia.

Se un nuovo appartamento verrà acquistato in aggiunta ai propri fondi utilizzando un mutuo ipotecario, allora può essere inizialmente registrato a nome di uno o entrambi i genitori e si possono inoltre confermare i propri obblighi per la successiva assegnazione delle quote ai figli tramite un notaio.

1. Raccolta di una serie di documenti per ottenere l'autorizzazione dal POiP.

Dovresti anche preparare in anticipo la documentazione necessaria per ridurre al minimo i tempi di attesa.

1. Ricevere dalle autorità di tutela un documento ufficiale che autorizza la vendita di un appartamento con un vincolo di capitale di maternità.

Di solito devi aspettare un documento del genere da diverse settimane a un mese. Una decisione positiva sarà presa solo se il POiP sarà sicuro che tutti i diritti dei bambini saranno presi in considerazione. Se hai intenzione di acquistare nuove abitazioni a rate, c'è un'alta probabilità di ricevere un rifiuto da parte dell'autorità di tutela, poiché si sospetta un deterioramento delle condizioni di vita.

1. Ricevere dall'acquirente l'importo dell'acconto specificato nel contratto.

La quota versata del prezzo dell'immobile è concordata dalle parti coinvolte (solitamente dal 10 al 50%). Il denaro viene solitamente trasferito sul conto del venditore dell'appartamento. Il tempo di trasferimento sarà minimo (di solito lo stesso giorno).

1. Registrazione della transazione.

Un contratto per la vendita e l'acquisto di un appartamento utilizzando il capitale di maternità è registrato nella Camera di registrazione o nel MFC, che è confermato da una registrazione corrispondente a Rosreestr e dall'emissione di un nuovo certificato di proprietà.

1. Transazione finale tra venditore e acquirente.

L'importo residuo viene trasferito dall'acquirente entro il periodo stabilito dal contratto. Il mancato rispetto della scadenza comporta sanzioni.

Nello schema per la vendita di un appartamento acquistato con capitale di maternità utilizzando un mutuo, le istruzioni passo passo presentate sopra conterranno diversi punti aggiuntivi:

• accreditare i fondi ricevuti dall'acquirente per l'adempimento degli obblighi di prestito;
• ottenere il permesso dalla banca per concludere un nuovo contratto di compravendita e trasferire le responsabilità del venditore all'acquirente dell'immobile;
• rimozione dell'ingombro dall'appartamento dopo il pagamento finale previsto dal contratto di mutuo (fase finale).

Il secondo punto è estremamente raro, poiché le banche non vogliono assumersi rischi inutili.

Documenti

L'insieme dei documenti richiesti per la vendita di un appartamento in cui è investito il capitale di maternità è costituito dai seguenti documenti:

• autorizzazione dell'OOiP;
• documenti d'identità (passaporti dei genitori e certificati di nascita di tutti i bambini, nonché passaporti dei bambini di età superiore a 14 anni);
• documenti per la vendita e l'acquisto di alloggi;
• certificati preliminari di abitazione.

Se una delle parti della transazione è una banca che ha emesso un mutuo per l'acquisto di un appartamento con capitale di maternità venduto oggi, durante la registrazione sarà necessario fornire un contratto di prestito e un contratto di mutuo.

Caratteristiche se l'appartamento è stato acquistato con mutuo

Le condizioni per la vendita di un appartamento acquistato con capitale di maternità in caso di mutuo ipotecario in essere implicano l'ottenimento del consenso obbligatorio da parte della banca. Ciò può causare serie difficoltà. Ci sono diversi motivi:

• la presenza di figli minori registrati nell'appartamento (la procedura per registrarli non è sempre un compito facile);
• Lo spazio abitativo è dato in pegno al creditore e la nuova registrazione della proprietà è impossibile senza il suo permesso.

In pratica, ci sono 2 opzioni per condurre un'operazione di alienazione di alloggi gravati:

1. Con autorizzazione bancaria.

Il venditore dell'appartamento cerca in anticipo un acquirente, dopodiché si rivolge alla banca con una richiesta di approvazione della transazione imminente. In tale documento è importante spiegare in dettaglio a chi viene venduto l'immobile e a quale prezzo, nonché il motivo della vendita.

Se la banca darà il suo consenso, la transazione verrà formalizzata con il suo supporto. Dopo aver firmato il contratto di compravendita, l'acquirente sarà tenuto a trasferire su un conto bancario un importo pari al saldo residuo del mutuo. La restante parte viene trasferita al venditore dell'appartamento.

1. Vendita di alloggi con gravame “aggirando la banca”.

Questa opzione prevede che dopo aver firmato il contratto di compravendita, il venditore ripaga il debito prima del previsto. Il saldo integrale con la banca dà al venditore il diritto di rimuovere successivamente il gravame. L'acquirente poi registra la proprietà a proprio nome.

Per quanto riguarda i rischi per il venditore e l'acquirente, la procedura per vendere un appartamento senza la partecipazione della banca e saldare il debito è irta di possibili conseguenze negative solo per l'acquirente. Ecco perché questo metodo viene solitamente utilizzato nelle transazioni tra persone vicine o parenti.

Una specificità importante della vendita di un appartamento di questo tipo è quella di ottenere il permesso obbligatorio per effettuare la transazione da parte delle autorità di tutela e amministrazione fiduciaria, che monitorano i diritti e gli interessi di ciascun membro della famiglia, in particolare i bambini minorenni. Il requisito principale per la vendita di beni immobili è la conservazione delle azioni e il non deterioramento delle condizioni di vita.

Aspettiamo le vostre domande su questo argomento nei commenti.

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Compri un appartamento con un mutuo, passeranno un paio d'anni e ci sarà un'aggiunta alla famiglia. O un altro lavoro con uno stipendio diverso. Oppure si è presentata un'opzione di acquisto super redditizia. E hai un prestito per 20 anni... Come vendere un appartamento con un mutuo, in modo che tutto sia a norma di legge e non sottoquotato? È possibile? SÌ. Inoltre, ci sono diverse opzioni per tale vendita. Parliamo di loro.

L'essenza di un mutuo è che la banca te lo rilascia come garanzia per l'appartamento che stai acquistando. Questo si chiama gravare la tua proprietà appena acquisita. Dopo aver acquistato una casa, l'ipoteca su di essa viene inviata all'istituto di credito per la custodia e lì rimane fino al rimborso del prestito.

Tutti i diritti dei partecipanti al mutuo sono specificati nella legge federale "Sull'ipoteca (pegno immobiliare)" (del 16 luglio 1998 n. 102-FZ). L'articolo 29 di questo documento consente all'acquirente della proprietà di utilizzarla per lo scopo previsto. Cioè, vivi in ​​un appartamento, registra tutti quelli che vuoi, affitta alloggi e così via.

Ma per quanto riguarda la disposizione della proprietà (diritto di vendita), ci sono alcune sottigliezze. L'articolo 37 stabilisce che un appartamento può essere alienato, anche mediante vendita, ma solo con il consenso del mutuatario. Ciò significa che con qualsiasi metodo di vendita, il primo passo sarà contattare la banca. In caso contrario, la transazione potrebbe essere contestata e l'immobile diventerà di proprietà della banca - questo ci dice l'articolo 301 del Codice Civile della Federazione Russa.

Storie vere:

“Avevo un mutuo a un tasso di interesse mostruoso - penso fosse il 14,8% - in una piccola banca. Quando ne sono rimasti 150mila, non ho più avuto la forza di vivere in un monolocale, quindi ho deciso di venderlo. Non ho detto nulla né alla banca né all'acquirente, per non trascinare i piedi. Ho preso un deposito, ho estinto il mutuo, ho tolto l'ingombro e l'ho registrato come compravendita. La cosa più difficile è stata convincere l’acquirente ad aspettare una settimana per concludere l’affare”.

Chi vende appartamenti con mutuo e perché?

Tra i tanti motivi per cui si tenta di vendere un appartamento per il quale il mutuo non è stato ancora pagato, segnaliamo i principali:

• Incapacità di onorare il mutuo. Il proprietario della casa ha perso il lavoro o altra fonte di reddito e non è più in grado di effettuare ingenti pagamenti mensili.
• Il desiderio (e la capacità) di migliorare le condizioni di vita. Quest'anno la crescita dei prestiti per l'acquisto di case nella Federazione Russa ha già superato il 30% e il tasso di interesse sta diminuendo. Stanno emergendo nuove opportunità. La vendita di un appartamento fornisce i fondi mancanti per acquistare un nuovo spazio abitativo più ampio.
• Circostanze familiari o domestiche. Divorzio, matrimonio, cattivi vicini, evidenti carenze dell'appartamento (non necessariamente crepe nei muri - forse un cambiamento nel percorso dei trasporti pubblici o la costruzione di un rumoroso centro commerciale accanto).

Chi compra appartamenti con mutuo?

Nel 99% dei casi un appartamento messo in vendita gravato viene venduto a un prezzo notevolmente ridotto. Per un agente immobiliare esperto, tali offerte sono una miniera d'oro, quindi molto spesso sono i primi a rispondere agli annunci. Inoltre, gli specialisti immobiliari sono persone rischiose; per il bene di un buon profitto, alcuni di loro sono disposti a pagare in anticipo. E se accetti di spostare il prezzo del 20-30% rispetto al prezzo di mercato, puoi utilizzare il servizio di riscatto urgente.

Inoltre, gli agenti immobiliari (ovviamente esperti e competenti) possono essere utili se è necessario convincere acquirenti dubbiosi e timorosi. Proprio questi ultimi, che non dispongono di grandi somme di denaro, ma vogliono acquistare un appartamento più grande e migliore, rientrano nella seconda categoria di acquirenti di case con mutuo. Accettano un accordo complesso per uno sconto del 10% rispetto al prezzo di mercato, ma preferiscono essere guidati dalla mano di uno specialista esperto.

Un altro gruppo di acquirenti sono intenditori di alloggi in case specifiche. Se il tuo appartamento ipotecato si trova in un complesso residenziale dove vuole vivere mezza città, allora non c'è nulla di cui preoccuparsi: ci saranno persone disposte ad accettare un'offerta con un gravame.

Modi per vendere un appartamento con un mutuo

Come accennato in precedenza, è impossibile vendere un appartamento con gravame mediante la conclusione di un regolare contratto di compravendita. Qualsiasi metodo di vendita in un modo o nell'altro inizierà con un viaggio in banca.

Esistono 4 opzioni per vendere un immobile ipotecato:

1. Pagamento anticipato del mutuo
2. Vendita con rimborso mutuo in fase di transazione
3. Vendere un appartamento insieme a un debito ipotecario
4. Vendita di alloggi ipotecari da parte della banca

Pagamento anticipato del mutuo

Questo metodo è il più semplice dal punto di vista della comprensione e il più difficile dal punto di vista della ricerca di acquirenti, perché è necessario un acquirente con contanti. Lo schema della transazione è il seguente: si prende un deposito dall’acquirente, gli si paga il saldo del prestito, si rimuove l’ingombro e si vende l’appartamento libero da pretese della banca.

Fasi della registrazione:

• Otteniamo il consenso della banca a vendere l'immobile ipotecato. Tuttavia in alcuni casi sarà necessario indicare la causale della estinzione anticipata del mutuo.
• Stipuliamo un contratto preliminare di compravendita con l'acquirente, assicurando al notaio che tutelerà gli interessi di entrambe le parti. È importante specificare nel contratto che l'acquirente rimborsa il prestito al proprietario dell'appartamento e che il saldo del debito viene pagato come anticipo o deposito (è meglio che il venditore chieda un deposito, poiché se il l'affare fallisce per colpa dell'acquirente, il deposito rimane al venditore dell'appartamento); Questo è un punto importante: consente (almeno in teoria) di restituire il deposito se il venditore cambia improvvisamente idea sulla separazione dall'appartamento, o gli succede qualcosa.
• Registriamo tutti coloro che sono registrati nell'appartamento, compreso il proprietario. In questo elenco sono inclusi anche i minorenni. La risoluzione della questione con le autorità di tutela avviene come in una normale transazione.
• Prendiamo un deposito dall'acquirente pari all'importo del saldo sul mutuo ipotecario (puoi prenderne di più, ma è improbabile che l'acquirente sia generoso).
• Depositiamo l'importo ricevuto in banca, chiudiamo il mutuo e rimuoviamo l'impegno.
• Firmiamo il contratto e registriamo il trasferimento di proprietà presso la camera di registrazione.
• Riceviamo l'importo rimanente dall'acquirente.

Pro

Tutte le fasi della transazione sono semplici e comprensibili a tutte le parti. Inoltre, questo è il modo più veloce per vendere; il tempo è limitato solo dai tempi delle procedure necessarie presso la banca e gli enti governativi. Non dipendi dalla decisione della banca.

Contro

Questa è la forma più rischiosa per l'acquirente di vendere un appartamento ipotecato. In qualsiasi momento, dopo aver trasferito il deposito e rimosso l'onere, il venditore può rifiutare la transazione, interrompere le comunicazioni, andare in ospedale, morire e sarà molto difficile costringere lui o i suoi eredi a restituire il denaro. L'autenticazione autenticata del contratto sarà a carico dell'acquirente, ma la risoluzione della questione tramite il tribunale può ritardare notevolmente i tempi.

Ambito di applicazione

È proprio a causa del rischio che il rimborso anticipato del mutuo da parte dell'acquirente è un'opzione relativamente rara e viene utilizzato maggiormente quando si vendono nuove abitazioni in costruzione.

Storie vere:

«Abbiamo venduto l'appartamento tramite rimborso anticipato. Hanno ridotto il prezzo del 20%, buona la zona, ottima ristrutturazione, insomma hanno trovato una famiglia. Avevamo ancora 450.000 rubli da pagare in base al contratto di mutuo con Delta Credit. Gli acquirenti si sono rifiutati di pagare in contanti e l'hanno trasferito sul nostro conto. C'è voluta più di un'ora per aspettare che la banca preparasse i documenti per rimuovere l'ingombro. Gli acquirenti tremavano come una foglia. Non ci lasciarono nemmeno uscire a fumare e subito cominciò l'isteria: "E se non tornassi!" Ci siamo seduti e abbiamo parlato di tutto per alleviare la tensione."

Vendita con rimborso mutuo in fase di transazione

Opzione in cui la banca partecipa alla transazione come destinataria diretta del deposito. La transazione stessa viene effettuata dal venditore (preferibilmente con il coinvolgimento di un agente immobiliare familiare o su consiglio dei suoi amici). Una caratteristica distintiva è l'uso, anzi due.

Fasi della registrazione:

• Otteniamo il consenso della banca a vendere l'immobile ipotecato.
• Insieme alla banca determiniamo l’importo del debito residuo.
• L'acquirente mette i soldi in due celle: una per la banca (per l'importo del mutuo non pagato), la seconda (il saldo) per il venditore.
• Il contratto di compravendita viene firmato e la transazione viene registrata a Rosreestr.
• Una volta registrato il trasferimento di proprietà, l'obbligo ipotecario viene trasferito all'acquirente e il venditore riceve denaro dalla prima cella per saldare il saldo del debito ipotecario.
• Quindi la banca emette all'acquirente un'ipoteca rimborsata sull'appartamento, per la quale riceve un estratto dal Registro immobiliare dello Stato unificato sull'assenza di gravami. Di solito tutto questo avviene presso l'MFC.
• Dopo aver soddisfatto le condizioni di cui sopra, il venditore avrà accesso alla seconda cella con il denaro rimanente.

Pro

La transazione più sicura. Il venditore è fiducioso che l'acquirente non andrà da nessuna parte, poiché ha già pagato la banca. L’acquirente sa che potrà restituire il denaro versato alla banca del venditore in caso di forza maggiore. La banca ha la garanzia di ricevere il pagamento completo del mutuo ipotecario e funge da garante della transazione in questo schema.

Contro

La banca controlla effettivamente la transazione. Tutte le scadenze e le date specifiche sono fissate su richiesta dell'istituto di credito. Questo non è sempre conveniente.

Ambito di applicazione

Il tipo più comune di vendita di case ipotecarie, utilizzato sia nel settore immobiliare primario che secondario.

Storie vere:

“Dopo aver venduto il mio monolocale, ho trovato un buon bilocale, ma con un onere. All'inizio è stato spaventoso, ma quando sono riuscito a staccarne altri 70 da un prezzo che era di 200mila inferiore al mercato, ho deciso di correre un rischio. Il venditore ha ricevuto credito dalla Banca Uralsib. Ha dovuto pagare qualcosa come 300mila. Ha promesso che avrebbe preso il prestito, avrebbe estinto il mutuo e che lo avremmo fatto come una normale compravendita, ma non ha funzionato. Di conseguenza, abbiamo affittato due celle nello stesso Uralsib. In uno metto i soldi per la banca (quei 300mila e passa), nell'altro i soldi per il venditore. Le condizioni per ciascuna cella erano diverse. La cassetta della banca è stata aperta dopo aver ricevuto il certificato di proprietà con gravame. Il venditore ha saldato il prestito e ha rimosso l'ingombro. Dopo aver ricevuto un certificato di pulizia, è stata aperta una scatola con i soldi rimanenti. Alla fine, tutti sono felici, tutti sono calmi - lo schema più ragionevole oggi, penso"

Vendere un appartamento insieme a un debito ipotecario

Il “rifinanziamento” è uno schema molto comune utilizzato quando l'acquirente non dispone di fondi sufficienti per l'acquisto. A tale acquirente, insieme all'appartamento, vengono trasferiti gli obblighi ipotecari del precedente proprietario - a volte alle stesse condizioni, a volte in modo diverso (la banca valuta il nuovo mutuatario secondo i suoi standard). Per il venditore si tratta di un modo per separarsi dall'immobile a condizioni accettabili e senza sconti eccessivi. Per l'acquirente si tratta di un'opportunità per acquistare una casa a condizioni migliori rispetto a un mutuo convenzionale.

L'acquirente richiede un mutuo normalmente. Dopo l'approvazione dell'importo desiderato, come oggetto viene selezionato un appartamento ipotecato. Se l'ipoteca del venditore è stata accesa dalla stessa banca, viene presa una decisione fondamentale sull'ammissibilità della nuova iscrizione della garanzia. Se l'appartamento è stato contratto come mutuo da un'altra banca, si valuta la possibilità di un rifinanziamento (la “nuova” banca funge da acquirente).

Sarà lo stesso istituto di credito a registrare nuovamente i privilegi sull'appartamento di Rosreestr.

Fasi della registrazione

• Informiamo la banca della nostra volontà di vendere l'appartamento ipotecato e di rimborsare anticipatamente il prestito.
• Troviamo (o la banca ci consiglia) acquirenti disposti a prendere in prestito il nostro appartamento con un mutuo. Il loro acconto in contanti non deve essere inferiore all'importo residuo del prestito in sospeso.
• Concludiamo un contratto di deposito con l'acquirente e lo facciamo autenticare da un notaio. In questo documento è necessario indicare presso quale banca viene sottoscritto il mutuo ipotecario per il quale si acquista l'appartamento.
• L'acquirente versa un acconto per estinguere il debito ipotecario del venditore. L'opzione migliore è quando il denaro viene trasferito direttamente a un impiegato della banca.
• Rimozione dell'ingombro dall'appartamento. La procedura dipende dalla banca. Da qualche parte (ad esempio, a Sberbank), un rappresentante di un istituto di credito porta l'ipoteca direttamente all'MFC o alla camera di registrazione, mentre da qualche parte il venditore deve portare lui stesso i documenti. La rimozione del gravame si effettua entro 3 giorni, questo è un servizio gratuito, dovrai solo pagare l'estratto del Registro Immobiliare dello Stato Unificato, che ora sostituisce il certificato di proprietà.
• Presentiamo un pacchetto di documenti (leggi l'elenco sotto) alla banca presso la quale l'acquirente accenderà un mutuo.
• Stiamo attraversando il processo di valutazione dell'appartamento in vendita.
• Se tutto è in ordine e la banca ha approvato la transazione per l'acquirente, firmiamo il contratto di compravendita, registriamo il trasferimento di proprietà e riceviamo l'importo residuo dall'acquirente (o dalla sua banca).

Pro

Poiché la banca partecipa attivamente alla transazione, i rischi per le parti sono ridotti al minimo. L'acquirente ha l'opportunità di acquistare un appartamento a credito a un prezzo relativamente basso.

Contro

In questa operazione non è facile far quadrare i conti: affinché il venditore possa trovare un acquirente, quest'ultimo ha come deposito un importo pari al debito creditizio del venditore, in modo che la banca (o due banche) si impegnano a formalizzare la transazione... Nella maggior parte dei casi tali operazioni vengono effettuate da agenzie immobiliari accreditate dalle banche. I loro servizi a volte costano un sacco di soldi.

Ambito di applicazione

Quasi tutte le transazioni in cui l'acquirente fa affidamento su un mutuo ipotecario al momento dell'acquisto di un appartamento ipotecato procedono secondo questo schema.

Storie vere:

“Ho divorziato da mio marito e la vendita dell'appartamento ipotecato è diventata inevitabile. Ho deciso di venderlo io stesso. Ho presentato una domanda alla banca. Là mi hanno detto che questa era una formalità e non rifiutano nessuno. Lo specialista della banca ha detto che posso vendere estinguendo il mutuo prima della conclusione dell’operazione con i soldi dell’acquirente, oppure trasferendo il mutuo all’acquirente che vuole contrarre un mutuo per la casa dalla stessa banca. Ho inserito gli annunci e ho fissato il prezzo al livello più basso: c'era solo un appartamento più economico del mio su Avito nella nostra zona. Immediatamente sono comparsi due acquirenti. Il primo con soldi veri, il secondo con un mutuo approvato presso la nostra banca. Quelli con contanti sono saltati fuori rapidamente: avevano paura di ripagare il mio prestito per me. E gli acquirenti con un mutuo sono arrivati ​​​​fino alla fine. I soldi sono stati messi in due celle (una per la banca, la seconda per me e il mio ex marito). Siamo andati alla camera di registrazione insieme agli acquirenti e al rappresentante della banca. Dopo 5 giorni abbiamo ricevuto gli estratti del Registro immobiliare dello Stato unificato, siamo venuti con loro in banca, abbiamo preso un certificato di mutuo chiuso e abbiamo aperto la nostra cella. Ci è voluto esattamente un mese per fare tutto”.

Vendita di alloggi ipotecari da parte della banca

Se ti trovi di fronte al quarto metodo per vendere un appartamento ipotecato, le cose vanno male. Si applica nel caso in cui ci siano gravi ritardi sul prestito, oppure il mutuatario abbia informato la banca dell'impossibilità di pagare il mutuo. Un prerequisito è ottenere il consenso dell'istituto di credito (o della società a cui è stato ceduto il debito), nonché del mutuatario. Quest'ultimo di solito non ha opzioni. La transazione è sicura sia per il venditore che per l'acquirente. Gli alloggi vengono venduti tramite asta su siti Internet specializzati.

Fasi della registrazione:

• Otteniamo il consenso della banca per vendere l'immobile ipotecato (molto probabilmente la banca o loro stessa ti chiederanno di fare un'offerta di vendita).
• Firmiamo un accordo per la vendita dell'immobile da parte delle strutture della banca.
• La banca valuta l'appartamento, lo mette all'asta e trova un acquirente. Questo processo può continuare a lungo ed essere accompagnato da una graduale diminuzione del prezzo. In questo caso il venditore non può opporsi.
• Vengono utilizzate due celle: in una l'acquirente colloca un importo pari al prestito non pagato, nella seconda il denaro destinato al venditore. Se hai stipulato un mutuo di recente, potrebbe non esserci nulla nella seconda cella.
• Dopo aver concluso un contratto di compravendita (firmato dal venditore e dall'acquirente), nonché un accordo preliminare tra la banca e l'acquirente, l'istituto di credito invia i documenti a Rosreestr per rimuovere l'ingombro. La banca apre una cassetta di sicurezza.
• Il passaggio di proprietà dell'appartamento risulta registrato. Il venditore apre la cella.

Pro

Il venditore non deve preoccuparsi di nulla, la banca farà tutto da sola. La transazione è sicura per tutte le parti coinvolte.

Contro

Il prezzo è spesso molto sottovalutato, poiché la banca è interessata solo a restituire il denaro preso in prestito, gli interessi del venditore dell'appartamento non gli interessano molto; Spesso il ricavato della vendita è pari al saldo residuo del mutuo.

Ambito di applicazione

Appartamenti con mutuo problematico. Le banche vendono immobili ipotecati solo quando tutti gli altri metodi di collaborazione con il mutuatario sono già stati esauriti.

Storie vere:

“Abbiamo pagato il mutuo per circa tre anni, poi ho dovuto lasciare il lavoro. Non c'era modo di effettuare un pagamento di 21.000 al mese. Alla fine l'appartamento fu messo all'asta. Siamo stati fortunati: l'hanno comprato quasi subito e il prezzo ci ha permesso di chiudere il mutuo e di avere nelle nostre mani altri 400mila”.

Documenti per la vendita di un appartamento con mutuo

Affinché la transazione si svolga senza intoppi, il venditore deve preparare in anticipo il pacchetto di documenti richiesto. Sarà diverso per le diverse opzioni di vendita di un appartamento ipotecato e forniremo un elenco completo qui:

1. Passaporti di tutti i proprietari dell'immobile oggetto di vendita (per i minori di 14 anni - certificati di nascita).
2. Un estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato (USRN) per l'appartamento venduto: confermerà che sei il proprietario e che l'alloggio è libero da gravami.
3. Passaporto tecnico dell'appartamento. Se non è presente, affrettati e ordina tramite ITV o MFC, poiché questo documento non viene completato rapidamente.
4. Certificato del modulo n. 9 (estratto del registro della casa) - riflette l'elenco delle persone registrate nell'appartamento. Se al momento della vendita risulta presente almeno un nominativo, la banca chiuderà l'affare.
5. Un certificato della società di gestione o dell'associazione dei proprietari di case che conferma che non vi sono debiti sulle bollette.
6. Se tra i proprietari ci sono minorenni, bisognerà ottenere il permesso di vendita dalle autorità di tutela. Lo daranno solo se l’accordo non peggiora le condizioni di vita del bambino. Di conseguenza, sarà necessario non presentare documenti non solo per la vendita di un appartamento, ma anche per l'acquisto di uno nuovo. Nota: l'autorizzazione viene rilasciata solo con la partecipazione di entrambi i genitori (tutori, genitori adottivi) al processo, anche se sono divorziati e vivono in parti diverse del mondo. Il periodo di revisione della domanda è di 14 giorni.
7. Un appartamento acquistato durante il matrimonio, ma intestato a uno dei coniugi, non può essere venduto senza il consenso del secondo coniuge, anche se la famiglia si è ufficialmente sciolta. Il consenso deve essere ottenuto da un notaio (il costo è di circa 1.500 rubli, a seconda della regione).
8. Certificato di valutazione dell'appartamento. La società che effettua la valutazione è solitamente consigliata dalla banca stessa. In ogni caso, deve avere una licenza per fornire tali servizi. Il costo della valutazione, a seconda della regione, è solitamente di 3-5 mila rubli.

Domande frequenti sulla vendita di un appartamento con mutuo

Come vengono pagate le tasse quando si vende un appartamento ipotecato?

– La normativa fiscale è la stessa dell'abitazione ordinaria: se possiedi i metri quadrati da più di tre anni, non paghi nulla in caso di vendita per qualsiasi importo. Ma se possiedi l'appartamento da meno di tre anni e lo vendi a un prezzo più alto di quello a cui lo hai acquistato, dovrai pagare un'imposta del 13% (puoi ottenere una detrazione di 1 milione di rubli una volta). Non sarà possibile evadere in quanto la transazione è controllata dalla banca e l'importo indicato nel contratto di compravendita sarà indicato correttamente. A proposito, per gli immobili acquistati dopo il 1° gennaio 2016, il periodo di validità dell'esenzione fiscale è fissato a 5 anni.

È possibile vendere un appartamento preso con mutuo militare?

– In breve: è possibile, ma difficile. I mutui militari sono regolati da una legge speciale - n. 117-FZ "Sul sistema di risparmio e ipoteca degli alloggi per il personale militare" del 20 agosto 2004. Secondo questo documento, un appartamento acquistato con un prestito mirato del Ministero della Difesa rimane in pegno non solo alla banca, ma anche al dipartimento militare fino al rimborso dell'importo del prestito o fino a quando il destinatario non ha compiuto 20 anni di servizio militare. Molto spesso, la procedura di vendita si riduce alla ricerca di fondi per rimborsare un mutuo immobiliare mirato. Per il resto tutto è uguale alla prima opzione sopra descritta: a Rosvoenipoteka viene notificata la volontà di vendere la casa, il saldo del debito viene rimborsato, viene rimosso l'onere, quindi viene concluso un regolare contratto di vendita con l'acquirente.

Come vendere un appartamento ipotecato acquistato utilizzando il capitale materno?

– La difficoltà maggiore in tale vendita sarà la necessità di attribuire le quote ai figli (i genitori firmano l’obbligo corrispondente presso il notaio al momento della registrazione del capitale). Raramente un acquirente, dopo aver versato l'acconto per estinguere il mutuo, attenderà la registrazione delle azioni. Inoltre, in questo caso, dovrai coordinare l'affare con le autorità di tutela, che richiederanno, insieme ai documenti relativi all'alloggio venduto, di fornire informazioni sull'immobile acquistato (le quote dei figli non devono diminuire ). Pertanto, oggi i genitori molto spesso corrono dei rischi: vendono alloggi ipotecati senza registrare le quote dei loro figli. Negli ultimi tre anni, la Cassa pensione della Federazione Russa ha fortemente intensificato il controllo sull'uso mirato del capitale materno, pertanto tali azioni potrebbero minacciare l'annullamento dell'accordo. Inoltre, se, al compimento dei 18 anni, i figli decidono di protestare contro la decisione dei genitori, che si sono “dimenticati” di attribuire le azioni, anche l'acquisto e la vendita saranno considerati illegali.

Quali rischi possono affrontare il venditore e l'acquirente nella transazione di un appartamento ipotecato?

– Il venditore non rischia praticamente nulla. I diritti di pegno della banca sono registrati a Rosreestr, il che significa che nessuno può privare una persona del proprio alloggio finché l'onere non viene rimosso e la transazione non viene completata.

Ma ci sono molti rischi per l'acquirente. Se il venditore non ha ricevuto il consenso della banca alla vendita, la transazione può essere contestata. Teoricamente, il venditore, dopo aver ricevuto il deposito e rimosso l'ingombro, ha la possibilità di “saltare giù”, e sarà problematico ottenere denaro da lui. Inoltre, non lo fa necessariamente deliberatamente. Ad esempio, potrebbero sorgere problemi con i documenti del titolo, con le autorità di tutela e così via. Possono verificarsi circostanze di forza maggiore: malattia, morte, incendio: non si sa mai il numero di casi di forza maggiore! Ancora una volta, la restituzione del deposito sarà irta di enormi difficoltà.

Pertanto, per motivi di tranquillità, è opportuno che l'acquirente collabori il più strettamente possibile con la banca e sia estremamente attento in tutte le fasi della transazione.

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